A
preservação patrimonial e ambiental nos meios urbanos assume novas direções na
atualidade onde o bem não deve ser visto como uma entidade isolada, mas como
uma peça de um conjunto de valor. As cidades e suas políticas públicas de planejamento
buscam formas de que estas não se configurem como irreais ou impositivas
podendo assim garantir a continuação do bem e de sua ambiência.
Dentre as várias ferramentas que o Estatuto das Cidades trás, o Transferência do Direito de Construir (TDC) funciona como uma das grandes formas de auxílio na preservação do patrimônio arquitetônico das cidades brasileiras, porém em muito locais esta ideia ainda não é implementada.
O TDC permite ao proprietário de um
lote de utilizar o potencial constritivo previsto em lei em outro lote, ou
realizar a venda à outro proprietário fazendo com que esta segunda área exceda
seu coeficiente máximo de aproveitamento e taxa de ocupação. Dentro de um
município não são todas as áreas que podem vender ou receber este potencial,
ficando a cargo do governo administrar isto. Sendo assim áreas para venda
seriam regiões ou ruas das cidades onde é de interesse manter baixa densidade
seja por fins de preservação, econômicos ou sociais. Um exemplo são aquelas áreas que,
por imposição da necessidade de preservação ambiental ou do Patrimônio
Histórico, devem ter seu potencial construtivo limitado. Nesses casos, a
Transferência do Direito de Construir atua como um fator de amenização da
pressão imobiliária nos terrenos, diminuindo a pressão pela sua ocupação.
E para o recebimento geralmente se
configuram áreas onde é interessante socialmente ou com infraestrutura
suficiente para receber adensamento adicional.
O Estatuto da Cidade, no seu artigo 35 estabelece
que esse instrumento pode ser utilizado em áreas que o Poder Público considere
necessárias para:
1.
implantação
de equipamentos urbanos e comunitários;
2.
preservação,
quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental,
paisagístico, social ou cultural;
3.
servir a
programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por
população de baixa renda e habitação de interesse social.
Portanto,
a partir do momento em que o proprietário de uma área com interesse
patrimonial, ambiental ou social este é incentivado a permanecer com seu imóvel
e viabilizar sua manutenção, pois ele não perde dinheiro por ter um solo
subaproveitado em caráter legislativo. Cabe então ao governo municipal gerir esta
ferramenta em seu plano diretor, indicando áreas que possibilitem vendas e
áreas que possam receber este benefício.
Existem
diversas diretrizes que se somam ao gerenciamento desta negociação, como por
exemplo, a obrigatoriedade de um dono de imóvel tombado somente poder vender
mais do que 50% do seu TDC após a realização de obra de restauro ou conservação. Vale
salientar que cada cidade mantém suas próprias formas de gerenciamento.
Curitiba é um dos melhores exemplos nacionais do uso desta lei, sendo altamente
utilizada mesmo anterior à implementação do Estatuto das Cidades, sendo uma
diretriz já evidenciada em seu Plano Diretor de 1966.
Trata-se
de um processo extremamente interessante de rotatividade construtiva e
estimulação da preservação, porém é muito comum ver a ilegalidade ser
mais lucrativa do que buscar estas e outras formas de exceder o limite de
construção, sendo a multa mais valorosa do que a legalidade, assim como o
desprezo pelo patrimônio cultural ou ambiental por serem considerados não lucrativos.
Sendo assim salienta-se o papel do município no gerenciamento urbano.
Por Carlos Eduardo Rocha
