segunda-feira, 6 de janeiro de 2014

A Transferência do Direito de Construir



A preservação patrimonial e ambiental nos meios urbanos assume novas direções na atualidade onde o bem não deve ser visto como uma entidade isolada, mas como uma peça de um conjunto de valor. As cidades e suas políticas públicas de planejamento buscam formas de que estas não se configurem como irreais ou impositivas podendo assim garantir a continuação do bem e de sua ambiência.

O Estatuto das Cidades de 2001 é uma lei Federal que promove o planejamento participativo e a função social da propriedade. Este vem trabalhar em cima do combate à especulação imobiliária e abrange como caráter social a proteção patrimonial da cidade, que é enxergada como memória coletiva e de identidade urbana, que não pode ficar à mercê de especulações ou necessidades particulares, assim evidenciando o papel coletivo da propriedade no meio urbano.

Dentre as várias ferramentas que o Estatuto das Cidades trás, o Transferência do Direito de Construir (TDC) funciona como uma das grandes formas de auxílio na preservação do patrimônio arquitetônico das cidades brasileiras, porém em muito locais esta ideia ainda não é implementada.



O TDC permite ao proprietário de um lote de utilizar o potencial constritivo previsto em lei em outro lote, ou realizar a venda à outro proprietário fazendo com que esta segunda área exceda seu coeficiente máximo de aproveitamento e taxa de ocupação. Dentro de um município não são todas as áreas que podem vender ou receber este potencial, ficando a cargo do governo administrar isto. Sendo assim áreas para venda seriam regiões ou ruas das cidades onde é de interesse manter baixa densidade seja por fins de preservação, econômicos ou sociais. Um exemplo são aquelas áreas que, por imposição da necessidade de preservação ambiental ou do Patrimônio Histórico, devem ter seu potencial construtivo limitado. Nesses casos, a Transferência do Direito de Construir atua como um fator de amenização da pressão imobiliária nos terrenos, diminuindo a pressão pela sua ocupação.

E para o recebimento geralmente se configuram áreas onde é interessante socialmente ou com infraestrutura suficiente para receber adensamento adicional.


O Estatuto da Cidade, no seu artigo 35 estabelece que esse instrumento pode ser utilizado em áreas que o Poder Público considere necessárias para:
1.    implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
2.    preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
3.    servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

Portanto, a partir do momento em que o proprietário de uma área com interesse patrimonial, ambiental ou social este é incentivado a permanecer com seu imóvel e viabilizar sua manutenção, pois ele não perde dinheiro por ter um solo subaproveitado em caráter legislativo. Cabe então ao governo municipal gerir esta ferramenta em seu plano diretor, indicando áreas que possibilitem vendas e áreas que possam receber este benefício.



Existem diversas diretrizes que se somam ao gerenciamento desta negociação, como por exemplo, a obrigatoriedade de um dono de imóvel tombado somente poder vender mais do que 50% do seu TDC após a realização de obra de restauro ou conservação. Vale salientar que cada cidade mantém suas próprias formas de gerenciamento. Curitiba é um dos melhores exemplos nacionais do uso desta lei, sendo altamente utilizada mesmo anterior à implementação do Estatuto das Cidades, sendo uma diretriz já evidenciada em seu Plano Diretor de 1966.

Trata-se de um processo extremamente interessante de rotatividade construtiva e estimulação da preservação, porém é muito comum ver a ilegalidade ser mais lucrativa do que buscar estas e outras formas de exceder o limite de construção, sendo a multa mais valorosa do que a legalidade, assim como o desprezo pelo patrimônio cultural ou ambiental por serem considerados não lucrativos. Sendo assim salienta-se o papel do município no gerenciamento urbano.

Por Carlos Eduardo Rocha

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